Çelik ev veya villa projesi için arsa hazırlığı, parselin belgelerinin, zemininin, eğiminin ve altyapısının incelenmesiyle başlar. Bu veriler arsada ne yapılabileceğini ve yapım maliyetini belirler; model seçimi incelemenin ardından gelir.
Arsa koşullarının projeye ve bütçeye etkisi
Aynı ev, arsanın koşullarına göre farklı bir proje ve farklı bir bütçe gerektirir. Düz ve altyapısı hazır bir parselde temel ve bağlantılar görece yalındır. Eğimli, erişimi zor veya zemini zayıf bir parselde temel, hafriyat ve lojistik bütçenin önemli bir bölümünü alabilir. Bu nedenle ilk görüşmede ev beklentilerinin yanında arsanın durumu da ele alınır.
Arsanız henüz yoksa da düşündüğünüz bölge ve yapı türü üzerinden ön değerlendirme görüşmesi yapılabilir. Aşağıdaki başlıkların satın alma öncesinde kontrol edilmesi, sonradan karşılaşılabilecek beklenmedik durumları azaltır.
Tapu, imar durumu ve parsele ait belgeler
Bir parselde ne yapılabileceğini resmi kayıtlar belirler. Proje hazırlığında elinizde bulunması veya edinilmesi yararlı olan temel belgeler şunlardır:
- Tapu bilgisi: Parselin niteliği, ada-parsel numarası ve mülkiyet durumu.
- İmar durumu: Parselde yapılaşmaya izin verilip verilmediğini ve hangi koşullarla verildiğini gösterir. İlgili belediyeden veya idareden alınır.
- Aplikasyon krokisi: Parsel sınırlarının araziye işlenmiş hâli.
- Varsa kısıtlar: Parsel üzerindeki şerh, irtifak veya koruma kararları gibi kayıtlar.
Bu belgelerin okunması ve yorumlanması uzmanlık gerektirir. Tarla veya bağ-bahçe niteliğindeki arazilerde, imar planı dışındaki alanlarda ve özel statülü bölgelerde koşullar önemli ölçüde değişir. Yapının çelik olması parselin yapılaşma koşullarını değiştirmez.
Arsada incelenecek saha koşulları
Belgeler arsada ne yapılabileceğini, saha koşulları ise yapının nasıl uygulanacağını gösterir. Arsa ziyaretinde şu konular incelenir:
- Eğim: Arsanın düz veya eğimli olması ve eğimin yönü, temel çözümünü ve giriş kotunu belirler.
- Yön ve güneş: Yaşam alanları ve teras, güney ve batı yönlerinin konumuna göre yerleştirilir.
- Rüzgâr: Arsanın açık bir sırtta mı, korunaklı bir vadide mi bulunduğu değerlendirilir. Ankara’da kış rüzgârı konforu doğrudan etkiler.
- Manzara ve komşuluk: Yapının hangi yöne açılacağı ve hangi yönden korunacağı belirlenir.
- Su: Yağmur suyunun aktığı ve biriktiği yerler ile yakında dere yatağı veya yüksek yeraltı suyu belirtisi bulunup bulunmadığı kontrol edilir.
- Mevcut öğeler: Korunacak ağaçlar, kaya çıkıntıları, eski yapılar ve enerji hatları.
Birkaç fotoğraf ve konum paylaşımı, ilk görüşmede bu konuların çoğunun değerlendirilmesi için yeterlidir.
Zemin etüdü ve temel tasarımı
Zemin etüdü, yapının oturacağı zeminin özelliklerini ortaya koyan mühendislik çalışmasıdır. Temel sisteminin seçimi ve yapının deprem hesabındaki kabuller bu verilere dayanır. Etüt yapılmadan temel sistemi ve temel maliyeti kesin olarak belirlenemez.
Çelik yapının görece hafif olması temel açısından avantaj sağlayabilir, ancak zemin etüdü gereğini ortadan kaldırmaz. Etüdü kimin yaptıracağı ve bedelini kimin karşılayacağı teklif aşamasında belirlenmelidir.
Altyapı bağlantıları ve şantiye erişimi
Altyapının parsele uzaklığı ve şantiyeye erişim koşulları bütçeyi beklenmedik biçimde etkileyebilir.
- Altyapı: Elektrik, su, kanalizasyon ve varsa doğalgaz hatlarının parsele uzaklığı belirlenir. Şebeke bulunmayan parsellerde alternatif çözümler (kuyu, depo, foseptik, farklı ısıtma sistemleri) ayrıca planlanır ve izin gerektirebilir.
- Şantiye erişimi: Çelik elemanlar uzun araçlarla taşınır ve vinçle kaldırılır. Yolun genişliği, eğimi ve zemini ile parselde vincin durabileceği bir alan bulunup bulunmadığı, montaj yöntemini ve lojistik maliyetini belirler.
Yapılabilirlik değerlendirmesi ve ilgili idarenin kararı
Bir arsaya hangi büyüklükte yapı yapılabileceğini kesin olarak ilgili idare ve yetkili uzmanlar belirler. Yapılaşma koşulları, çekme mesafeleri, kat ve yükseklik sınırları parselden parsele değişir. Mevzuat da zaman içinde güncellenir.
Bir firmanın ilk görüşmedeki katkısı, eldeki bilgilerle ön değerlendirme sunmak ve gereken belge ile incelemeleri bildirmekle sınırlıdır. Resmi süreçlerin kimin sorumluluğunda yürütüleceği teklif ve sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Resmi kayıtlar incelenmeden verilen kesin yapılabilirlik beyanı temkinle değerlendirilmelidir.
İlk görüşme için hazırlanacak bilgi ve belgeler
Aşağıdaki bilgilerin tamamının hazır olması gerekmez. Elinizde bulunanlar değerlendirmeyi hızlandırır.
- Konum İl, ilçe ve mümkünse konum paylaşımı
- Tapu bilgisi Parselin niteliği ve ada-parsel numarası
- İmar durumu Varsa güncel imar durum belgesi
- Arsa fotoğrafları Farklı yönlerden çekilmiş, yolu ve çevreyi gösteren birkaç fotoğraf
- Zemin etüdü Daha önce yapılmışsa raporu
- Altyapı bilgisi Elektrik, su ve kanalizasyonun durumu
- Erişim Yolun durumu ve büyük araç girişine uygunluğu
- İhtiyaç özeti Yapı türü, yaklaşık alan, kat ve oda beklentisi
Bu bilgiler proje bilgi formu veya WhatsApp üzerinden iletilerek ilk görüşme başlatılabilir.